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评估有租约限制的房地产应注意的问题


在房地产估价实务操作中,经常会碰到估价对象房地产带有一定的租约限制,租约的合法性及租金的合理性在很大程度上影响房地产的价值,若租约租金高于市场客观租金,对于买受方而言,未来能够带来的租金收益高于市场租金,作为等价交换,买受方应付出高于正常市场价格的买价;反之,当租约租金低于市场客观租金时,买受方将蒙受一定的租金损失,则支付的价款必然低于市场价格。只有当租约租金与市场客观租金水平相当时,对房地产市场价格产生的影响才会降到最低,因此估价人员在对待有租约限制的房地产评估时应根据具体情况采用合适的方法进行估价。


一、三种估价方法对有租约限制房地产价值评估的适用性


1、市场法:市场法是指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正,以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。但在《房地产估价规范》所规定的个别因素修正内容中,无租约限制修正这一项目,且在实际调查及选取交易案例时,很难获得成交案例是否附租约以及租约租金和租期等情况,因此通常市场法求取的比准价格较难考虑到租约限制。目前通常有两种解决方法:一是尽量选择剩余租期和租金标准相同或相近的可比实例,分别测算各可比实例和估价对象租约的影响值,以估价对象租约影响值与可比实例租约影响值的比值作为修正系数在个别因素中予以修正;二是先用市场比较法直接测算无租约限制的公开市场价值,再扣除由收益法求出的租约限制影响值,即为考虑租约限制的房地产价值。


2、成本法:成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法适主要用于房地产市场不发达,难以运用市场比较法、或既无收益又很少出现买卖的公用建筑的房地产估价,对于收益性物业估价一般不适用,且其在成本法的计算公式和参数中无租约限制的因素,因此一般不采用成本法对有租约限制的房地产价值进行评估。


3、收益法:收益法是指预计估价对象未来各期的正常净收益,选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加,以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据《房地产估价规范》,估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益,除有租约限制的之外,都应采用正常客观的数据,有租约限制的,租约期内的租金宜采用租约所确定的租金,租约期外的租金应采用正常客观的租金,因此,收益价格考虑了租约影响。


二、有租约限制的房地产评估应注意的问题


通过上面分析,对有租约限制的收益性物业,一般选取收益法和市场法进行估价较为合理,但由于种种原因,在实际的估价过程中租约中规定的租金可能远远背离市场客观租金,如果一味的参照租约租金来进行测算,势必导致评估价值远远偏离实际的市场价值,带来一定风险,因此在评估过程中应注意相关问题:


1、一些房地产的价值评估项目无需考虑相约的限制,如:房地产拆迁价值的评估(所存在租约关系由被拆迁人与承相人解决或拆迁人与承租人另行解决)、房地产交易课税税基价值的评估(不应因租约的存在而使国家税收发生流失)、房地产保险价值的评估等。


2、估价人员要能准确把握租约租金与客观租金之间的关系及租约的可履行程度,若租约租金与市场客观租金相差较远,应采用市场客观租金作为测算依据而不是租约租金。


3、租金在租赁时一次性已经支付或剩余租期内的部分年期租金已经支付,已经支付的租金在租赁期内不再计算,出租人在已经支付了租金的期限内不再有收益权,该因素对房地产评估价格影响较大。


4、只考虑已登记租约的限制,根据《合同法》及《物权法》,没有到相关房产管理部门登记的租赁合同,虽其合法有效性并不因没有登记而受影响,但是基于产权理论,物权的效力优于债权,因此作为担保物权的抵押权其效力就应该优先于未登记的租赁权,此时的租赁权就不得对抗抵押权,那么设定抵押权时评估抵押价值可以不考虑租赁权的限制。


5、若租期较短,即租赁期限早于或同时于抵押期间结束的,租约对抵押物的处置价值不构成约束,因此可不考虑租约限制的影响。


三、结束语


房地产估价是一门科学性与艺术性结合的学科,房地产估价本身就是一种权利的估价,不同权利限制的必将导致不同的估价结果,作为行业从业人员,应该在执业过程中不断深入研究各种权利限制对于房地产价值的影响,以推进房地产估价行业的不断发展。因此,为求得科学、客观、合理的估价结果,全面履行估价师职责,对有租约限制房地产的评估,我们应评估房地产所附租约的租约影响值,尤其是租约的租期长,租金市场租金差别较大的房地产。


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